Kölns große Mehrzweckhalle geht nach Asien

Musik und mehr: Internationale Künstler performen regelmäßig in der Kölner Mehrzweckhalle. (音乐及更多可能性:国际艺术家定期在科隆的多功能场馆进行演出)

Eine der bekanntesten deutschen Sport- und Konzerthallen hat den Besitzer gewechselt: Die Kölner Lanxess Arena gehört seit einigen Monaten zwei Investoren aus Korea und Hongkong. Verkäufer war ein geschlossener Immobilienfonds des Bauunternehmers Josef Esch. Das Kaufpaket umfasst nicht nur die Mehrzweckhalle allein – auch von der Stadt Köln genutzte Gebäude gehören dazu.

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Die Gesellschafterversammlung musste entscheiden: Im Dezember 2015 stimmte sie dem Immobilien-Deal zu. Der Kaufpreis der Lanxess Arena lag laut Medienberichten bei stolzen 440 Mio. EUR. Ursprünglich hatten die Gesellschafter sogar auf Erlöse in Höhe von 500 Mio. EUR gehofft. Zum Arena-Komplex gehören neben der Veranstaltungshalle mehrere Nebengebäude wie ein Parkhaus (zur Hälfte im Besitz der Stadt Köln), die Trainingshalle des Eishockeyclubs Kölner Haie und das Technische Rathaus der Stadt Köln.

Riesiger Entertainment-Komplex

Deutschlands größte Sport- und Veranstaltungshalle hatte nach der Fertigstellung im September 1998 gleich neue Maßstäbe gesetzt: 72.500 Quadratmeter Nutzfläche, 17.500 Sitzplätze, Großleinwände für direkte Videoübertragungen, Restaurant, Bistro, Bars und Shops – ausgestattet mit modernster Bühnen-, Ton- und Lichttechnik. Etwa 900 Mio. DM hatte der Bau damals gekostet. Die Stadt Köln ist Mieter des Technischen Rathauses und kann dieses auch laut Vertrag im Jahr 2029 für rund 200 Mio. EUR kaufen. 2012 übernahm der Ticketvertreiber CTS Eventim Arena Management GmbH die Anlage und betreibt sie seitdem. Im Jahr 2014 kamen zu Sportveranstaltungen, Konzerten und Comedy-Abenden 1,5 Mio. Besucher. Im ersten Halbjahr 2015 waren es 714.000.

Namhafte Gesellschafter

Besitzer der KölnArena, deren Namensrechte seit 2008 beim Spezialchemiekonzern Lanxess liegen, war ein geschlossener Immobilienfonds. Aufgelegt wurde er von dem Immobilienunternehmer Josef Esch und der Kölner Privatbank Sal. Oppenheim. Unter den mehr als 75 Fondszeichnern finden sich auch prominente Namen wie der Kölner Verleger Alfred Neven DuMont, Ex-Boxer Henry Maske sowie die Neusser Werhahn-Dynastie. Zu den größten Anteilseignern zählten mehrere Mitglieder der Familien von Oppenheim und von Ullmann. Ihnen gehörte Sal. Oppenheim, bevor das Finanzinstitut 2009 von der Deutschen Bank übernommen wurde. Die Immobilie soll bisher eine jährliche Rendite von 3% eingebracht haben. Wie bei solchen Fonds üblich, werden die Objekte nach einiger Zeit veräußert. Bereits vor über drei Jahren hatte die Eigentümergemeinschaft deshalb dem Immobilienunternehmer Josef Esch eine Generalvollmacht für die Verkaufsverhandlungen ausgestellt. Diese gestalteten sich jedoch schwierig, noch bis Ende 2014 war ein Verkauf von drei Immobilien-Paketen vorbereitet worden. Vom Verkaufspreis der Lanxess Arena erhält jeder Zeichner denjenigen Anteil, der seinem Fondsanteil entspricht.

Käufer aus Korea und Hongkong

Für die Käufer Mirae Asset Global Investments aus Korea und die Hongkonger Junson Capital stellt die Transaktion den Eintritt in den deutschen Immobilienmarkt dar. Die 1997 gegründete Mirae Asset ist mit 93 Mrd. USD Assets under Management die größte südkoreanische Vermögensverwaltungsgesellschaft. Bisher war das Unternehmen in erster Linie als Emerging-Markets-Spezialist bekannt. Dort hat es fast 80% seiner Gelder investiert. In Europa war Mirae Asset zuvor nur im Vereinigten Königreich aktiv. Junson Capital wurde erst 2013 ins Hongkonger Handelsregister eingetragen. Es handelt sich um das Family Office des chinesischen Unternehmers CAI Kui, dem Mitbegründer des in Hongkong börsennotierten Immobilienunternehmens Longfor Properties. Den Kontakt zu Esch vermittelte die Immobilienberatungsgesellschaft Arminius Kapital, die als Berater für Junson tätig ist. „Wir haben Junson auf die Arena in Köln aufmerksam gemacht”, erläutert Peter Jun, Managing Partner bei Arminius Funds Management. Die Verbindung zu Mirae organisierte Brookfield Financial. „Die Investmentbank war von uns beauftragt worden, einen passenden Co-Investor aus Korea zu finden“, erläutert Jun. Die Komplexität und Größe der Transaktion war für beide Seiten eine große Herausforderung. „Weitere Hürden kamen hinzu, wie unterschiedliche Marktgesetze, Erwartungen und Verhandlungstaktiken sowie die bekannten kulturellen und sprachlichen Verschiedenheiten“, beschreibt Jun die Schwierigkeiten bei dem Deal.

Unterstützung durch virtuellen Datenraum

Damit ein Zugriff auf alle wichtigen Daten der Immobilie möglich war, wurde Drooms beauftragt, für diesen Deal einen Online-Datenraum einzurichten. „Arminius ist ein langjähriger Kunde von uns“, sagt Drooms-Geschäftsführer Jan Hoffmeister. Aber auch die anderen Parteien kannten die virtuellen Datenräume von Drooms. „Unsere Aufgabe war, alle Beteiligten auf einer externen Plattform zu einer effizienten Zusammenarbeit zusammenzuführen“, erläutert Hoffmeister. Dadurch konnten zum Beispiel wichtige Wirtschaftsdaten, Baupläne oder die Grundbuchauszüge streng vertraulich eingesehen werden. „Bei diesem komplexen Deal wurden die Parteien über Drooms in die verschiedenen Gruppen eingeladen“, weiß Hoffmeister. „Dank eines umfassenden Rechtemanagements hatten alle Gruppen individuelle Berechtigungen, mit denen sie nur Zugriff auf Dokumente hatten, die für sie relevant waren.“ Drooms gehört zu den Top-3-Anbietern auf dem europäischen Markt für virtuelle Datenräume. Die beiden anderen großen Player sind die US-Firmen Merrill und Intralinks. Seit 2001 im Markt tätig, hat Drooms bereits Transaktionen von über 300 Mrd. EUR begleitet. Zum Kundenstamm gehören neben Immobilien- und Beratungsunternehmen sowie Wirtschaftskanzleien auch große Konzerne wie UBS, Metro, Evonik und Rewe.

Mieter bleiben entspannt

Auf die Nachricht vom Verkauf reagierten die betroffenen Mieter mit Gelassenheit. Für den Betreiber der Lanxess Arena wird sich vorerst nichts ändern. „Unser Pachtvertrag gilt bis 2032″, sagt Stefan Löcher, Geschäftsführer der Betreibergesellschaft Arena Management GmbH. Als Mieter des Technischen Rathauses ist auch die Stadt Köln vom Verkauf betroffen. Das Wirtschaftsdezernat hat sich  mit einem Brief an die neuen Eigentümer gewandt und Gespräche angeboten.

Ausblick

Chinesische Unternehmen und andere asiatische Investoren entdecken den deutschen Immobilienmarkt. Neben der soliden Bauweise spielen auch die hohen Immobilienpreise für das steigende Interesse eine wichtige Rolle. Im Fall der Lanxess Arena kommt hinzu, dass sich die Halle sehr gut vermarkten lässt. Bei qualitativ hochwertigen Objekten haben finanzstarke Investoren aus China und anderen Staaten Asiens auch keine Probleme damit, hohe Summen auf den Tisch zu legen. Für die Mieter bleibt nach dem Eigentümerwechsel alles beim Alten. Sie können wie die Betreibergesellschaft auch ihren Geschäften unverändert nachgehen.

 

Kurzprofil:Lanxess Arena

Gesamtfläche 72.500 Quadratmeter
Baubeginn 31.07.1996
Fertigstellung 30.09.1998
Investitionssumme 900 Mio. DM
Bauherr Immobilienfonds Köln-Deutz Arena und Mantelbebauung GbR, vertreten durch: J. Esch Fonds-Projekt GmbH
Halle / Zuschauerzahl kleine Version: 7.500
große Version: 20.000
Halle / Logen

60 Club-Logen mit acht, zehn oder zwölf Sitplätzen

100 Club-Boxen mit vier oder sechs Sitzplätzen

Zusatzgebäude Rathaus Deutz, 100.000 Quadratmeter Büro- und Ladenfläche, Hauptmieter Stadt Köln (mit 3.000 Mitarbeitern verschiedener Ämter)
Internet www.lanxess-Arena.de

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